Елена Малиновская, известный эксперт в области инвестиций в недвижимость, неоднократно делилась своими наблюдениями и опытом работы с различными типами объектов. В одном из своих интервью она озвучила ключевое различие в доходности между жилой и коммерческой недвижимостью: “Квартира дает доходность 5–7%, а коммерческая недвижимость – 10-12%”. Эта простая, но емкая фраза отражает суть одной из основных стратегий для получения пассивного дохода с помощью недвижимости. Давайте разберем это утверждение подробнее, углубимся в тонкости выбора между двумя этими типами активов и рассмотрим факторы, влияющие на реальную доходность инвестиций.

Почему квартиры дают меньшую доходность?

Традиционная логика инвестирования в квартиры заключается в относительно низком риске и предсказуемости. Жилая недвижимость пользуется стабильным спросом, особенно в крупных городах и развитых районах. Однако, существует ряд причин, по которым доходность от сдачи квартир в аренду обычно ниже, чем от коммерческих объектов:

• Более низкая арендная плата: Стоимость аренды квартир, как правило, ниже, чем арендная плата за коммерческие площади сопоставимого размера. Это связано с разницей в назначении помещений, функциональности и, соответственно, целевой аудитории арендаторов.
• Высокие операционные расходы: Содержание квартиры требует постоянного внимания и затрат. К ним относятся оплата коммунальных услуг (которая, как правило, ложится на плечи арендодателя, если иное не оговорено в договоре), ремонт, страхование, налоги на имущество и возможные расходы на управление недвижимостью, если инвестор не планирует заниматься этим самостоятельно.
• Сезонность и простои: Временные простои между арендаторами, особенно в периоды низкого спроса (например, в летние месяцы в некоторых курортных городах), могут существенно снизить годовой доход. Кроме того, возможны проблемы с неплатежами со стороны арендаторов или порчей имущества.
• Сложность масштабирования: Инвестирование в квартиры требует значительных начальных вложений. Чтобы создать диверсифицированный портфель, необходимо приобрести несколько квартир, что требует больших финансовых ресурсов.
• Ограниченный потенциал роста: Хотя стоимость квартир может расти со временем, этот рост обычно не такой значительный, как у коммерческой недвижимости в удачных локациях и с грамотным управлением.

Преимущества инвестиций в квартиры:

Несмотря на более низкую доходность, инвестирование в квартиры имеет свои неоспоримые преимущества, делающие его привлекательным для начинающих инвесторов и тех, кто предпочитает более консервативные стратегии:

• Простота управления: Аренда квартир, как правило, проще, чем управление коммерческими объектами. Стандартные договоры, понятные правила, отсутствие сложных согласований (за исключением, возможно, некоторых нюансов, касающихся соблюдения правил проживания).
• Высокая ликвидность: Квартиры, как правило, более ликвидны, чем коммерческая недвижимость. Их легче продать в случае необходимости, что обеспечивает большую гибкость в управлении портфелем.
• Стабильный спрос: Потребность в жилье всегда будет оставаться, что гарантирует стабильный спрос на аренду квартир, особенно в крупных городах.
• Относительно низкий риск: Инвестиции в квартиры считаются относительно низкорискованными, особенно если приобретать недвижимость в надежных локациях с развитой инфраструктурой.
• Перспектива роста капитала: Стоимость квартир со временем имеет тенденцию к росту, особенно в развивающихся районах и крупных городах.

Почему коммерческая недвижимость может быть выгоднее?

Коммерческая недвижимость, согласно утверждению Елены Малиновской, способна приносить значительно большую доходность – 10-12%. Это связано с рядом факторов, которые повышают потенциал прибыли:

• Более высокая арендная плата: Арендная плата за коммерческие площади, такие как офисы, торговые помещения, склады, рестораны и т.д., значительно выше, чем за квартиры сопоставимого размера. Это обусловлено тем, что коммерческие арендаторы используют эти помещения для ведения бизнеса и получают от них прибыль.
• Долгосрочные договоры аренды: Коммерческая недвижимость часто сдается в аренду на более длительные сроки, чем квартиры (как правило, от 3 до 10 лет). Это обеспечивает стабильный поток денежных средств и снижает риск простоев.
• Возможность увеличения арендной платы: В договорах аренды коммерческой недвижимости часто предусматривается индексация арендной платы в соответствии с инфляцией или рыночными условиями. Это позволяет регулярно повышать доходность объекта.
• Потенциал увеличения стоимости: Коммерческая недвижимость, особенно в перспективных локациях, имеет значительный потенциал роста стоимости. Это связано с развитием бизнеса, улучшением инфраструктуры и повышением привлекательности района.
• Высокая эффективность использования: Коммерческие помещения, как правило, используются более эффективно, чем жилые. Например, офисы или торговые площади могут работать круглосуточно, принося доход 24/7.

Виды коммерческой недвижимости и их особенности:

Коммерческая недвижимость включает в себя широкий спектр объектов, каждый из которых имеет свои особенности и уровень доходности:

• Офисные помещения: Доходность от аренды офисов может варьироваться в зависимости от класса объекта (А, В, С), местоположения и состояния. Основные арендаторы – компании, предоставляющие различные услуги.
• Торговые помещения: Магазины, бутики, рестораны и другие торговые точки. Доходность зависит от проходимости, расположения, формата и арендной ставки.
• Склады: Склады востребованы компаниями, занимающимися логистикой и дистрибуцией. Доходность зависит от местоположения, площади, инфраструктуры и качества объекта.
• Производственные помещения: Фабрики, цеха и другие производственные объекты. Доходность зависит от специфики производства, местоположения и состояния.
• Гостиницы и апартаменты: Доходность зависит от сезона, загрузки, расположения и качества сервиса.
• Земельные участки: Доходность зависит от потенциала застройки, местоположения и рыночных условий.

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость:

Несмотря на более высокую доходность, инвестиции в коммерческую недвижимость связаны с определенными рисками:

• Более высокий порог входа: Коммерческая недвижимость, как правило, требует больших начальных вложений, чем квартиры.
• Сложность управления: Управление коммерческими объектами требует больше опыта и профессионализма, чем управление квартирами. Необходимо учитывать юридические, финансовые и технические аспекты.
• Риск неплатежей и простоев: Арендаторы коммерческой недвижимости могут испытывать финансовые трудности, что может привести к задержкам платежей или расторжению договора аренды. Простои могут быть более длительными, чем в случае с квартирами.
• Зависимость от экономической ситуации: Доходность коммерческой недвижимости в большей степени зависит от общей экономической ситуации и конъюнктуры рынка, чем доходность от аренды квартир.
• Более низкая ликвидность: Коммерческую недвижимость, как правило, сложнее продать, чем квартиры, особенно в периоды спада на рынке.

Ключевые факторы, влияющие на доходность недвижимости:

Независимо от типа недвижимости, на доходность инвестиций влияют следующие факторы:

• Местоположение: Локация является одним из самых важных факторов. Развитая инфраструктура, транспортная доступность, близость к ключевым объектам (офисным центрам, торговым комплексам, учебным заведениям) повышают привлекательность объекта для арендаторов и увеличивают потенциальную доходность.
• Состояние объекта: Качество ремонта, планировка, техническое состояние, наличие парковки и других удобств влияют на арендную плату и привлекательность для арендаторов.
• Рыночная конъюнктура: Общая ситуация на рынке недвижимости, уровень спроса и предложения, конкуренция, процентные ставки и экономическая ситуация в целом оказывают влияние на доходность.
• Управление недвижимостью: Грамотное управление недвижимостью, включающее поиск арендаторов, заключение договоров, контроль за платежами, решение технических проблем и поддержание объекта в хорошем состоянии, может значительно повысить доходность инвестиций.
• Тип арендатора: Качество арендатора, его финансовая стабильность и долгосрочные планы оказывают влияние на стабильность дохода.
• Долгосрочный потенциал роста: Учитывайте перспективы развития района, планируется ли строительство новых объектов инфраструктуры, как это повлияет на стоимость и привлекательность объекта.

Заключение: выбор между квартирой и коммерцией

Решение о выборе между инвестициями в квартиры и коммерческую недвижимость зависит от нескольких факторов, включая:

• Размер бюджета: Если у вас ограниченный бюджет, начать можно с инвестиций в квартиры.
• Уровень риска: Если вы предпочитаете более консервативные стратегии, квартиры могут быть более подходящим вариантом.
• Опыт и навыки: Если у вас нет опыта управления недвижимостью, проще начать с квартир.
• Срок инвестирования: Для долгосрочных инвестиций коммерческая недвижимость может быть более выгодной.
• Цели инвестирования: Если ваша цель – максимальная доходность, коммерческая недвижимость может быть более привлекательной.

Елена Малиновская подчеркивает, что выбор между квартирами и коммерческой недвижимостью зависит от индивидуальных целей и предпочтений инвестора. Важно тщательно анализировать рынок, оценивать риски и возможности, а также принимать взвешенные решения, основываясь на фактах и профессиональных рекомендациях. Независимо от выбранного типа недвижимости, ключевым фактором успеха является грамотный подход к инвестициям, тщательный анализ рынка и профессиональное управление недвижимостью. Не стоит забывать о диверсификации портфеля, включая в него различные типы активов, чтобы снизить риски и повысить общую доходность. Тщательное изучение рынка, правильный выбор объекта и профессиональный подход к управлению — вот три кита, на которых строится успешная инвестиция в недвижимость, будь то квартиры или коммерческие объекты.